Immobilienfonds

Investieren in Immobilienfonds – Ersparnisse in Sachwerten anlegen

Wenn Sie einen Teil Ihres Kapitals in Immobilien investieren wollen, müssen Sie sich nicht zwingend ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Immobilienfonds bieten Ihnen die Möglichkeit, mit kleinen, dreistelligen Geldbeträgen Miteigentümer von Wohnanlagen, Bürogebäuden, Einkaufszentren, etc. zu werden.

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind eine Variante der Investmentfonds. Diese Form der Kapitalanlage basiert auf einem einheitlichen Prinzip. Die von verschiedenen Investoren angelegten Geldbeträge werden gebündelt und anschließend nach den Richtlinien des betreffenden Fonds in Immobilien investiert. Sachwerte, wie beispielsweise Immobilien, sind seit jeher eine sichere Kapitalanlage. Die Investition in einem offenen oder geschlossenen Immobilienfonds ermöglicht es auch Menschen, die sich keine Eigentumswohnung oder Haus kaufen können, mit einer Beteiligung an Immobilien Kapitalerträge durch Mieteinahmen Renditen zu erzielen. Geführt und verwaltet werden Immobilienfonds von Fachleuten aus dem Immobilien- und Finanzsektor. Diese Experten treffen übrigens auch die Entscheidung, in welche Immobilie die Anlagen investiert werden.

Zwei verschiedene Varianten Immobilienfonds

Wenn Sie einen Teil Ihrer Ersparnisse in einem Immobilienfonds anlegen möchten, müssen Sie sich zunächst entscheiden, ob Sie in einen offenen oder in einen geschlossenen Immobilienfonds Kapital investieren wollen. Der Zusatz geschlossen beziehungsweise offen im Namen gibt Ihnen darüber Auskunft, wie der betreffende Fonds generell ausgestaltet ist.

Offene Immobilienfonds

Als offen werden Immobilienfonds bezeichnet. Bei denen Ihre angelegten Gelder in mindestens 15 verschiedene Immobilien investiert werden. Anteile an einem offenen Fonds können Sie und jeder weitere Anleger zum jeweils aktuellen Börsenausgabepreis erwerben. Der Ausgabepreis bezeichnet den Wert am Gesamtvermögen des betreffenden Fonds. Zusätzlich wird ein sogenannter Ausgabeaufschlag fällig. Der Ausgabeaufschlag wird zur Finanzierung des Fonds verwendet. Der Aufschlageauftrag kann bis zu fünf Prozent betragen. Zusätzlich müssen Sie sich mit 0,5 bis zwei Prozent an den Verwaltungskosten Ihres Immobilienfonds beteiligen.

Ihre Investition in einen offenen Immobilienfonds ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden. Sie dürfen Ihre Fondsanteile zu jedem beliebigen Zeitpunkt zum Rücknahmewert verkaufen. Beteiligungen an einem offenen Immobilienfonds sind meistens deutlich niedriger als eine Anlage in einen geschlossenen Immobilienfonds.

Bei den Kapitalerträgen, die ein offener Immobilienfonds erwirtschaftet, handelt es sich um Mietnahmen abzüglich angefallener Kosten. Diese werden an die Inhaber von Fondsanteilen ausgeschüttet. Es gibt zudem die Alternative, die erzielten Erträge in den Kauf neuer Fondsimmobilien zu investieren. Dadurch erhöht sich das Gesamtvermögen des Fonds.

Falls Sie Anteile von einem gut gemanagten Fonds besitzen, erzielen Sie damit meist deutlich lohnendere Renditen als mit Aktien und sonstigen Wertpapieren. Das Anlagerisiko ist bei einer Investition in einen offenen Immobilienfonds breit gestreut, da offene Fonds immer in eine Vielzahl diverser Immobilien investieren. Selbst wenn durch eine Immobilie Verluste zu verzeichnen sind, wirkt sich dieser nur minimal auf die gesamte Performance eines offenen Immobilienfonds aus.

Risiken einer Investition in offene Immobilienfonds

Der Kurs Ihrer Anteile an einem offenen Immobilienfonds kann ebenso wie bei Wertpapieren Schwankungen unterliegen. Veränderungen des Verkehrswertes oder der Kapitalerträge von Immobilien wirken sich auf den Wert Ihrer Fondsanteile aus. Mietausfälle und Nichtvermietung sind spezielle Risiken von Immobilienfonds. Diese sind durch unter anderem durch die Qualität des Standorts und die Mieterbonität bedingt.

Durch die Finanzkrise im Jahr 2008 hat sich ein weiteres Risiko von Kapitalanlagen in offenen Immobilienfonds herausgestellt: Ihre Anteile an offenen Immobilienfonds dürfen Sie jederzeit verkaufen. Immobilienfonds dagegen legen die Gelder der Investoren langfristig in Objekten an, die sich in der Regel nicht kurzfristig verkaufen lassen. Falls Sie bereits einmal eine Immobilie veräußert haben, wissen Sie aus Erfahrung, dass sich ein Immobilienverkauf über Monate oder sogar über Jahre hinziehen kann.

Die Finanzkrise hat gezeigt, dass zahlreiche Anleger zu diesem Zeitpunkt versucht haben, ihre Fondsanteile zu verkaufen. In dieser Situation hat sich herausgestellt, dass die Bargeldreserven vieler Fonds nicht ausreichend waren, um diese Investoren auszuzahlen. Die Auswirkungen waren, dass etliche der betroffenen Fonds zeitweise geschlossen oder komplett vom Markt genommen werden mussten, um sie abzuwickeln. Für die meisten Kapitalgeber der betroffenen offenen Immobilienfonds hatte dieses erhebliche und schmerzhafte finanzielle Verluste zur Folge.

Diese Erfahrungen während der Finanzkrise 2008 war der Grund für Gesetzesänderungen. Diese bewirken, dass Sie Ihre Fondsanteile nicht von heute auf morgen an den Fonds zurück verkaufen können. Der Gesetzgeber hat beschlossen, dass Investoren Ihre Anteile mindestens zwei Jahre lang behalten müssen und dass sie nach Ablauf dieser Frist eine gewünschte Rückgabe von Anteilen ankündigen müssen. Für Altinvestoren wurden zudem weitere Einschränkungen beschlossen.

Merkmale, an denen Sie einen guten offenen Immobilienfonds erkennen

Alle an der Börse gehandelten offenen Immobilienfonds werden regelmäßig von Feri Euro Rating, einer renommierten Rating Agentur bewertet. Sie sollten sich allerdings nicht ausschließlich auf diese Bewertung verlassen. Bevor Sie Kapital in einem offenen Immobilienfonds anlegen, sollten Sie sich die Performance der Vorjahre genau anschauen. Betreiben Sie eigene Recherchen und nutzen Sie dafür Beratergespräche, allgemeine Informationen für Investoren sowie Jahres- und Halbjahresberichte des betreffenden Fonds. Bevor Sie sich für einen offenen Fonds entscheiden, sollten Sie unbedingt die Laufzeiten der Mietverträge der Fondsimmobilien, die Quote der Vermietung und den Investitionsschwerpunkt des Fonds exakt prüfen.

Geschlossene Immobilienfonds

Für einen geschlossenen Immobilienfonds können Sie Investitionen nur in einem befristeten Zeitraum vornehmen, wenn der Fonds neu angelegt wird und Kapital von Investoren einsammelt. Nachdem der Fonds geschlossen ist, werden Sie aus rechtlicher Sicht zum Unternehmer durch ihre Beteiligung an einer bestimmten Immobilie. Falls Sie in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren, werden Ihre Möglichkeiten, mit Anteilen zu handeln, stark eingeschränkt. Anteile von geschlossenen Fonds sind vom Handel an der Börse ausgeschlossen.

Die Betreiber geschlossener Immobilienfonds bevorzugen überwiegend Investitionen in Büroimmobilien, Einkaufszentren und Hotels in bester Lage. Einige geschlossene Immobilienfonds investieren auch in Wohn- oder Logistikimmobilien. Wenn alle Anteile an Investoren verkauft sind, können keine neuen Anleger Fondsanteile erwerben. Ihre Investition in einen geschlossenen Fonds ist zudem bei vielen Fonds auf eine vertraglich festgelegte Laufzeit befristet. Diese Fonds wurden mit der Absicht gegründet, die Immobilien nach einigen Jahren mit Gewinn zu verkaufen.

Die Beträge, die Sie in einen geschlossenen Fonds investieren, sind um ein Vielfaches höher als für den Erwerb von Anteilen eines offenen Immobilienfonds. Die Anlagesumme bei geschlossenen Fonds liegt meistens im vier- oder fünfstelligen Bereich. Dadurch bleiben sowohl der Verwaltungsaufwand als auch die Anzahl der Investoren überschaubarer. Anders als beim Kauf von Anteilen eines offenen Fonds bietet ein geschlossener Fond Ihnen als Anleger ein begrenztes Mitentscheidungs- und Mitspracherecht.

Da Sie Ihre Anteile an einem geschlossenen Fonds nicht während der Vertragslaufszeit zurückgeben können, handelt es sich um eine langfristige Anlageform. Nur über den sogenannten Zweitmarkt (“Grauer Kapitalmarkt”) ist es möglich, Ihre Anteile mit Verlust zu verkaufen.

In der Vergangenheit konnten gut geführte geschlossene Fonds durch azyklisches Handeln beachtliche Gewinne erzielen. Wenn der Immobilienmarkt schwach war, wurden Immobilien günstig erworben und später, wenn Immobilien boomten, mit Gewinn veräußert. Auch wenn Sie vorhaben, in einen geschlossenen Immobilienfonds Kapital zu investieren, müssen Sie sich unbedingt vorher vergewissern, dass die Immobilien des Fonds langfristig an zahlungskräftige Verbraucher vermietet sind. Mietausfälle und Nichtvermietung bringen einen geschlossenen Fonds schnell zum Fallen. Investitionen in einen geschlossenen Fonds sind sehr risikoreich, da sich neben seriösen Anbietern auch etliche schwarze Schafe tummeln.

In einem ausgewogenen Anlageportfolio dürfen Sachwerte neben Geldwerten und Wertpapieren nicht fehlen. Der Anteil an Immobilien sollte ungefähr 50 Prozent Ihrer gesamten Anlagen betragen. Die aktuell niedrigen Kreditzinsen begünstigen Ihre Investition in Immobilien. Falls Sie nicht eine sechstellige Summe in den Kauf einer Immobilie investieren können oder wollen, sind offene und geschlossene Immobilienfonds eine kostengünstige Möglichkeit, Miteigentümer von Immobilien zu werden und gute Kapitalerträge zu erzielen.

Weiterlesen:
https://ratgeber.immowelt.de/a/immobilienfonds-eine-sinnvolle-kapitalanlage.html
https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienfonds
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-sich-offene-Immobilienfonds-lohnen-article19867377.html